賃貸で民泊がNGな理由

民泊利用目的でお部屋を借りて、貸したいというお問い合わせをいただく事がありますが、賃貸物件（居住目的）で借りている物件を民泊として貸すことは基本的にはできません。
今回は、賃貸物件で民泊利用ができない理由についてご紹介したいと思います。

民泊とは？

民泊という定義はないですが、住宅（戸建住宅やマンションなどの共同住宅等）の全部又は一部を活用して、旅行者等に宿泊サービスを提供することを指して、「民泊」と、言うことが一般的です。近年、インターネットを通じて空き室を短期で貸したい人と宿泊を希望する旅行者とをマッチングするビジネスが展開されており、急速に増加しています。

新型コロナウィルス感染拡大前は、社会問題にもなってましたね。次に民泊に関する法律についてご紹介したいと思います。

民泊に法律はある？

民泊については、住宅宿泊事業法（民泊新法）という法律があります。簡単に説明すると、円滑な執行を確保するため、「住宅宿泊事業者」「住宅宿泊管理業者」「住宅宿泊仲介業者」という3つ区分に分けられ、それぞれに対して役割や義務等が決められています。

その中で、民泊として貸す側は住宅宿泊事業者にあたり、

その住宅宿泊事業者とは

旅館業法第３条の２第１項に規定する営業者以外の者が宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業であって、人を宿泊させる日数が１年間で180日を超えないものをいいます。

住宅宿泊事業を実施することができる「住宅」は、台所、浴室、便所、洗面設備が備えられた施設でなければいけません。また、居住要件として、現に人の生活の本拠として使用されていること、入居者の募集が行われていること、随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されていることが求められています。

などのルールが決められています。

詳細は国土交通省のHPよりご確認ください。

賃貸で民泊がNGな理由

前置きが長くなりましたが、賃貸住宅で民泊として貸すことができない理由についてご紹介したいと思います。

転貸借になる

賃貸住宅の場合、貸主（オーナー）と借主（借りる側）に分かれます。借主（借りる側）が他の人に貸す事を転貸借（又貸しとも呼ばれています）と言います。民法、借地借家法という法律でも定められているのですが、借りる側が別の人に貸す場合は、貸主（オーナー）の許可が必要になります。それは短期間でも同じ事です。

要するに、部屋を借りて、友達などの第３者に貸すことを言います。民泊もこれにあたります。ですので、もし民泊として貸したい場合は貸主（オーナー）の許可が必要になります。許可を得ずに行った場合は契約違反となり、契約解除の対象となります。

貸主（オーナー）の許可がおりない

上記で説明したとおり、民泊としてお部屋を貸したい場合は貸主（オーナー）の許可を得なければなりません。貸主（オーナー）側からすると、

・誰が泊まるかも分からない

・どんな利用方法されるか分からない

・外国人の場合、宿泊中にトラブルがあっても日本語が通じない

・近隣トラブルの元になる

などの理由から民泊を許可するとは考え難いです。筆者（不動産業界10年以上）の知る限り、賃貸物件で民泊利用可能として募集しているお部屋は見たことありません。

分譲マンションの場合は管理組合の了承を得られない

分譲タイプのマンションは、部屋を使用するにあたり、管理組合が作成した管理規約に従わなければなりません。多くの分譲マンションは管理規約に「民泊禁止」としている事があります。この場合、貸主（オーナー）の許可を得たとしても、お部屋を民泊として貸すことはできなくなります。

用途違反になる。

賃貸物件の貸し借りをする場合は、必ず指定用途というのが決められています。居住用として作られているお部屋（バス、トイレ、キッチン等がある場合）は、指定用途は「住居用」になります。ですので、借主（借りる側）が必ず住居用として利用する事が前提として貸されています。民泊の場合は、用途は宿泊用となるため、用途違反となります。決められた用途以外で使用した場合は、契約違反として契約解除の対象となります。住居用以外の用途、例えば「事務所」「店舗」の用途の場合も同じ事が言えます。

賃貸のお部屋を民泊として貸した場合

賃貸物件（住居用）を民泊施設として貸した場合は、契約違反となり、契約解除の対象となります。例えば黙って民泊として貸した場合はどうなりますか？というご質問をいただくことがありますが、その場合は発覚した時点で契約解除となり、物件を明け渡さなくてはなりません。ただ明け渡ししなければならないだけでなく、損害賠償請求される可能性も高いです。多くの契約書に民泊に関する記載があり、損害賠償（違約金）についても決められていることが一般的です。損害賠償額（違約金）は賃料の３～６か月という記載が多いです。

民泊として貸してもバレない？！

お部屋を黙って民泊として貸しても大丈夫なのでは？と考えられる方もいらっしゃる方もいるかもしれませんが、そんな事はありません。基本的には隣または上階下階に住んでる方からクレームが来ます。よほど、マナーの良い宿泊客であればバレないかもしれませんが、宿泊客にそこまでのマナーを求めるのは難しいと思います。特に外国人に日本のマナーを理解してもらうのは、より難しいと思います。

まとめ

賃貸の物件が民泊としてNGな理由はご理解いただけたでしょうか？例えば、自分の住んでいるお部屋の隣が民泊として貸されていれば、気づきますし、マナーが悪ければクレームを入れたくなりますよね。貸主（オーナー側）からすると、トラブルを避けたいと思うのは、当然の心理だと思います。ですので、賃貸物件を民泊として貸すことがはできないとお考えになってください。

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