2023/04/17

賃貸における善管注意義務とは？

◆善管注意義務とは？

善管注意義務（ぜんかんちゅういぎむ）という言葉を聞いたことはありますか？

難しい言葉ですし、言葉からもなかなか予想しにくい言葉ですよね。

善管注意義務とは「善良なる管理者の注意義務」の略で、賃貸物件に関しても、物件を借りる際の賃貸借契約書にも登場する大切な言葉だったりします。

賃貸借契約書には貸室の使用について「借主及び入居者は貸室及び共用部分を、その本来の用法にしたがい、善良なる管理者の注意を持って使用しなければならない。」というように定められていることがほとんどで、賃貸物件に住む上でも、善管注意義務を負うとされています。

この善管注意義務とはいったい何なのか？

本日は善管注意義務についてお話していきたいと思います。

◆善管注意義務の意味

善管注意義務＝「善良なる管理者の注意義務」とは、一般的・客観的に要求される程度の注意をしなければならないという注意義務のこと指します。

民法第400条では、「債権の目的が特定物の引渡しであるときは、債務者は、その引渡しをするまで、契約その他の債権の発生原因及び取引上の社会通念に照らして定まる善良な管理者の注意をもって、その物を保存しなければならない。」と定められており、これが善管注意義務の根拠条文となっています。

ここでいう「特定物の引き渡し」とは、中古車・美術品・建物のようにその物の個性に着目して取引される物のことで、

例えば、建物の売買取引が行われる際は、その建物が買主に引き渡されるまでの間、売主は一般的・客観的に要求される程度の注意をもってその建物を保管しておく義務を負っているということになります。

◆賃貸物件上での善管注意義務

賃貸借契約に定められている善管注意義務とはどのような意味なのでしょうか。

上記の契約条文の例では「借主及び入居者は貸室及び共用部分を、その本来の用法にしたがい、善良なる管理者の注意を持って使用しなければならない。」と定められていた場合で例えるならば、借主や入居者はそのお部屋やその建物の共用部分を使用方法どおりに、一般的・客観的に要求される程度の注意を持って使用しなければならないということになります。

賃貸物件の借主として、お部屋の管理者としての注意を持って使用しなければならないということになります。

具体的にはお部屋は使用目的（住居なら住居）として利用し、部屋や共用部分、設備をルールや使用方法を守って使用し、お部屋の管理者としての責任を持って日頃から掃除やメンテナンスをして使用しなければならないというように考えるとわかりやすいかと思います。