2023/03/18

サブリース方式とは？サブリースとマスターリースの違い

◆サブリース方式とは？

サブリースやマスターリースなんてい言葉を聞いたことがあるかもしれませんが、その意味というのはなかなかわからない場合が多いと思います。

サブリースとマスターリースとは同じ意味を指す言葉と思っている方もいらっしゃるかもしれません。

実は私も以前はそうでした。

しかしながら、この二つの言葉の意味は異なるのです。

ただし、一般的にサブリースとマスターリースを合わせて「サブリース方式」と呼ばれています。

どちらかというと、入居者さんというよりはオーナーさん向けの内容とはなりますが、入居者としても内容を把握しておいた方がよいでしょうし、今後、不動産オーナーとして収益をという方には必ず必要となる内容なります。

そんなわけで、本日はサブリース契約とマスターリース契約について詳しくお話ししていきたいと思います。

◆サブリースとマスターリースの違い

次にサブリースとマスターリースの違いについてお話ししていきます。

まずは以下の図をご覧ください。

下の図は一般的に言われているサブリース方式の仕組みを図にしたものとなります。

上記の通り、一般的に言われるサブリース方式では二つの賃貸借契約が存在します。

ひとつがオーナー（所有者）と管理会社（貸主）との賃貸借契約、そしてもうひとつが管理会社（貸主）と入居者（借主）との間の賃貸借契約（転貸借契約）です。

前者であるオーナーと管理会社の間の賃貸借契約をマスターリース、管理会社と入居者の間の賃貸借契約をサブリースと言うのです。

なお、この場合は厳密にはオーナーを原賃貸人（げんちんたいにん）、管理会社を転貸人（てんたいにん）、入居者を転借人（てんしゃくにん）と呼びます。

賃貸管理会社とは何？

◆どうしてこのような契約があるの？

なぜ、サブリース方式というような契約形態があるのでしょうか。

サブリース方式でオーナーさんにとっていちばんメリットとなるのは、何より「家賃保証」があるということでしょう。

オーナーと管理会社の間には賃貸借契約がありますので、実際に空室であったとしても、月々の家賃収入は入ってくるのです。

賃貸管理だけを委託している場合は、オーナーと賃貸管理業者の間に賃貸借契約はありませんので、賃貸物件が空室となってしまうとその間は家賃収入がストップしてしまいます。

よく空室家賃保証なんて謳っている賃貸管理業者はこのサブリース方式を採用しています。

また、家賃保証だけでなく、入居者の募集や、家賃の回収、空室の原状回復工事やトラブル対応など賃貸管理のほとんどを管理会社に任せることができるという点もメリットとなります。

◆サブリース方式のデメリット

続いて、サブリース方式のデメリットについてお話していきたいと思います。

まずあげられるのが、オーナーさんにとっての家賃の収益率が低くなるということです。賃貸管理だけを委託する管理委託方式であれば管理に関する相場はおおよそ賃料の5%と言われていますが、サブリース方式となるとその相場は賃料の10%～20%と言われており、空室期間中の空室保証はあるものの、大きく収益率は下がることとなります。

また、サブリース方式では、一定の期間家賃が保証されない免責期間が設定されることがあったり、管理会社から賃料の見直しを求められたり、解約なんてこともあります。

さらに、サブリース方式では、オーナーと管理会社の間に賃貸借契約が存在するため、借地借家法による借主の保護がなされています。そのため、解約には正当事由が必要となるケースもあったりと解約をしにくいのもデメリットです。

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