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2023/02/24

賃貸でSOHOはできる?



◆賃貸でSOHOは可能か?

SOHOとはSmall Office Home Officeの略で、自宅を小さな職場とするスタイルのことを指す言葉です。

その規模や定義などは特に定められているわけではありませんが、自宅で居住をしながら仕事をすることをイメージしていただければと思います。

最近では様々なワークスタイルがある中で、住居を職場とするとSOHOを選択したいと思われている方も多くいらっしゃるかもしれません。

本日は賃貸物件でSOHOをする場合の注意点についてお話ししていきたいと思います。


◆在宅勤務やテレワークとの違い

最近では在宅勤務やテレワークをする機会が多くなってきていますが、SOHOと在宅勤務やテレワークはどのように異なるのでしょうか?

在宅勤務やテレワークは会社などの勤務先との雇用形態が継続している中で在宅にて勤務することを指しています。

在宅勤務やテレワークではその頻度は異なるにせよ、時に会社に出勤したりする必要があります。

それに比べて、SOHOは個人または少人数で行い、またなおかつそれが住居などの小さなスペースで行われることを指しています。


◆居住用物件はあくまでも居住用

賃貸物件でSOHOを始めようとするときに大きな壁となることが、東京23区内の居住用の賃貸物件は、当たり前ですがその用途が居住用に限定されており、事業用としての利用を禁止している物件が多いということがあげられます。

事業用としての利用を禁止されている場合、その業務内容や頻度など関係なしにSOHOとしての利用もNGということになりますので勝手にSOHOを始めてしまうというのは今後のトラブルのもととなりかねません。

また、居住用の物件で事業用の使用が禁止されている場合にSOHOで使用してしまうと、賃貸借契約を解除されてしまうように規定されている物件もあるので注意が主要です。

賃貸物件でSOHOを始めるには、SOHOや事務所としての利用が可能な物件を探すか、管理会社にSOHOとしての利用が可能か確認してから始めるようにしましょう。


◆賃貸におけるSOHOと事務所の違い

次に賃貸物件においてSOHOと事務所はどのように異なるのでしょうか。

SOHOは上述のとおり住居兼小さな職場ですが、事務所の場合は完全に職場、いわゆるオフィスとなり、そこに住むということは想定されていません。

また、賃貸借契約上ではこの二つには大きな違いがあります。

住居用の物件は居住用の賃貸借契約となり、事務所や店舗などの事業用の物件では事業用の賃貸借契約となり契約形態が異なります。さらに居住用賃貸借契約では賃料が消費税の非課税対象となりますが、事業用賃貸借契約では賃料が消費税の課税対象となるなど大きな違いごあります。


◆このような事業はNG

SOHO可能な物件があったとして、どのような事業であればOKなのでしょうか。

まず、基本的な考えとして、不特定多数の来客があるような事業は認められないと思っておいた方が良いでしょう。

SOHO可能と言ってもその前提としては居住用の物件となりますので、中にはSOHOなどをせずに純粋に居住用として住んでいる方も多くいる中で、物件に知らない人が多く出入りすることはセキュリティ上も不安を与えることになりますし、あまりに多くの人が出入りするとなると、純粋に居住用として住んでいる人にとってはあまり気持ちの良いものではないでしょう。ただし、不特定多数ではなく、決まった人がある程度出入りするという場合は認められる場合もありますので、まずは確認してみることが大切です。

そのようなことを前提として考えると、SOHOに向いている事業は、ライターやwebデザイン、プログラミングなど来客などが少なく、かつパソコンとインターネット環境があればある程度できる職業が向いていると思います。

なお、都心部のマンションなどではSOHOのほか事務所利用可能としている物件もあります。そのような物件であれば、ある程度、来客のあるような事業でも認められる場合もあります。


◆法人登記や看板や表札の掲示はできない可能性が高い

なお、SOHO可能な物件に住めたとして、その物件を本店として法人登記をできるかというと、それは難しいことの方が多いと思っておいた方が良いでしょう。

また、看板や設置や、表札への法人名の表示もできない可能性があります。特に看板の設置についてはほとんどの物件で認められることはないかと思います。

となると、SOHOでの事業は法人化というのではなく、どちらかというとフリーランスや個人事業主の方が適しているかと思います。

今後、事業の法人化を考えている場合などは登記や表札の件についてはあらかじめ把握し、確認しておいた方が良いでしょう。


◆まとめ

本日はSOHOについてお話ししました。

ワークライフバランスが見直され、仕事のやり方というのが多様化していく中で、SOHO可能な物件は増えてきていますし、今後も増えていくことが予測されますが、あくまでも居住用ということは、純粋に居住用として住んでいる中で、そのバランスは考えていかなければならないので、SOHO可能な物件でできる事業の範囲というのは今後も限られるかと思います。

なお、今後SOHOを考えているという方は、見つけるまでが少し大変かもしれませんが、SOHO可能な物件に入居された方がトラブルも回避できるかと思います。

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