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2022/07/14

マンションの管理組合とは?賃貸と関係あるの?



◆マンションの管理組合とは?

1棟まるまるを一人のオーナーさんが所有しているマンションではなく、お部屋毎で所有者が異なる(区分所有と言います)マンションのことを分譲マンションとか区分所有マンションと言います。

これらのお部屋毎で所有者が異なるマンションについては、お部屋以外のマンションの廊下やエレベーター、管理室や駐輪場と言った建物や設備については共有部分と言い、その名のとおり、各区分所有者の共有となるため、その共用部分を維持・管理するためにマンションの管理組合が設置されています。


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◆管理組合は区分所有者が組織する

マンションの管理組合は区分所有者(要はお部屋毎のオーナーさんですね)が組織し、共有部分の維持や管理、設備の更新や区分所有者間で毎月支出する管理費(賃貸の管理費とは異なるものです)や修繕積立金といった共有のお金の使い道などを決定します。

定期的に行われる管理組合の総会や理事会と言った組織にて上述のような案件を決めていくのですが、これはあくまでの区分所有者が組織するものであって、賃借人は直接的に総会や理事会に召集されたり、管理組合の役員になるということは原則としてはありません。


◆管理組合は共有部分の工事の実施有無を決める

マンションの管理組合は上述のとおり、マンションの共有部分の維持管理を行うため、工事を実施するかしないかなども決定しますし、例えば、お部屋を賃貸する際に関係する部分として、例えば、宅配ボックスを設置してほしいといった要望や、現在導入されていないインターネットを導入したい(現在、NTTフレッツ光が導入されているが、ニューロ光を導入したいと言った場合)と言った場合も共有部分の改変に当たるため、管理組合の承認が必要となります。

1棟の建物を一人のオーナーが所有していればそのオーナーさんがOKであれば宅配ボックスを増設してもらえたり、インターネットの導入なども素早い判断ができるでしょうが、区分所有マンションの場合は各区分所有者の半数以上の承認が必要となるためなかなか意思がまとまらなかったり、原則として1年に1回開催される管理組合の総会での決議となるため、決定までに時間がかかってしまう場合もあります。


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◆マンションのルールを決定する

管理組合は上述の建物の維持・管理のほか、マンションの管理規約や使用細則と言ったルールを制定し、変更できるというのも大切な仕事のひとつです。

このマンション管理組合の制定した管理規約や使用細則といったルールは賃借人にも効力がありますので、注意が必要です。

例えば、管理規約でペット飼育が禁止となっていれば、マンション全体どの部屋もペットの飼育は禁止ということになります。

また、時々あるのが、敷地内の駐車場は区分所有者のみ契約ができ、賃借人は契約ができないといったルールが定められている場合もあります。このようなトラブルは時々ありますので、分譲マンションで駐車場を借りる予定があると言った場合は必ず事前に確認するようにしましょう。


◆まとめ

本日は分譲マンションの管理組合についてお話してきました。

分譲マンションは賃貸マンションよりも設備や管理状態のグレードがよかったりすることがありますが、その共有部分の維持・管理などに関する決定事やルールの制定・改廃などは管理組合が行っています。

一人の人間がトップダウンで決定するわけではないでく、区分所有者同士の意思の合意で様々な決定事が決まっていくので、上述のように共有部分に宅配ボックスなどの設備を増設したい、ペット飼育不可のルールをペット飼育可に変更してもらいたいと言った要望は時間がかかるほか、なかなか決まらないと思っておいた方が良いでしょう。

なお、アブレイズ・コーポレーション東京駅本店には以前、分譲マンションの管理会社で働いていたスタッフもおりますので、ご不明点などがございましたらお気軽にご相談下さいませ。


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