2022/11/27

民泊とは？

◆民泊とは？

民泊は戸建やマンションなどの一般住宅の全部又は一部を活用して、旅行者等に宿泊サービスを提供することを指します。

法令上の明確な定義というものはありませんが、外国人旅行者の増加などインバウンド需要の高まりを背景に民泊を行う業者や個人オーナーが増えました。

本来であれば旅行者はホテルや旅館といった自治体の許可を受けた宿泊施設に宿泊しますが、宿泊施設よりも安く、また、日本の一般的な住宅で生活をし、様々な経験をすることができるとしてAirbnbなど民泊サイトを通じての利用が増加していました。

ここ数年の感染症の増加を受け、インバウンド需要は落ち着きつつありますが、感染症の終息が見えればまたインバウンド需要の高まりから民泊の利用も高まると思われます。

◆民泊の問題点

一般的な宿泊施設では、宿泊者の保護、安全の確保、衛生的な宿泊を図るために旅館業法という法律によりさまざまな規制がされています。

また、消防法などにより一般的な住宅と比べ厳しく規制され、消防設備はもちろん、火災発生時の避難誘導なども厳しくなっているほか、建築基準法上では特殊建築物にあたり、一般住宅よりも厳しい建築基準が課せられています。

何より宿泊者の安全保護を図るように規制されているのです。

それに比して、民泊では無許可で勝手に事業を行う者もいたりと、設備的にも体制的にも宿泊に必ずしも適しているとは言えません。

民泊での宿泊者による騒音トラブル、ゴミ出しのトラブル、普段見かけない外国人旅行旅行者の出入りなど近隣住民とのトラブルが多発することとなってしまいました。

旅行先では騒ぎたいですし、日本の各自治体のゴミ出しのルールもレクチャーを受けないとわからないのは当然ですよね。

そのため、国では民泊新法（住宅宿泊事業法）を2018年に制定し、民泊を行う事業者の届出義務や、営業日数を年間180日までとするいう日数制限、宿泊者の安全や快適性、衛生の確保、宿泊者名簿の備え付け、騒音防止等、必要事項の宿泊者への説明、周辺住民からの苦情の処理、家主不在の場合の住宅宿泊管理業者の業務委託を義務付けなどなど大きく規制を設けるに至りました。

◆東京の賃貸物件での民泊はハードルが高い

次に実際に賃貸物件で民泊を行えるかどうかについて見ていきましょう。

東京での賃貸物件ではその多くがが賃貸借契約で民泊をNGとしています。

そもそも、賃貸物件では民法612条第1項で「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。」と定め、さらに第2項で「賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。」と定めらており、賃貸借契約書でも明記されていることが多いです。

もちろん、民泊で宿泊者に短期間で貸し出すことも転貸に当たります。

ということは、民泊を行う場合も貸主に民泊（転貸）を行うことについて承諾を得なければならず、勝手に民泊を行うことは契約解除の要件となるということです。

また、賃貸借契約書では居住用の物件の用途について「居住用のみ可」、「事業用の用途は不可」と明記されていることが多いです。民泊は明らかに事業用に当たるため、そのような意味でも賃貸借契約に違反することとなります。

なお、分譲マンションではマンションのルールである管理規約や使用細則で、民泊の禁止を明記しているマンションもあり、賃貸借契約以前に民泊ができないマンションも存在します。

賃貸物件で民泊をすることはハードルが高いのです。