賃貸借契約書で確認すべきこと～トラブル回避のために

◆賃貸借契約書で確認すべきこと

賃貸物件を借りる際に必要な手続きとして賃貸借契約があります。

賃貸借契約書が交付され、署名・捺印（電子契約もあります）することで、賃貸借契約が成立する仕組みです。

さて、この賃貸借契約書ですが、ほとんどの契約書は法律のように条文で構成されており、不動産業に携わる者や、法律家などの専門家でもない限り、借主としてもなかなか全てを読み、理解することは難しいと思います。

◆重要事項説明書と賃貸借契約書は違う

賃貸借契約書が難解でまた、借主にとって不当な契約を防ぐために、契約より前に事前にその契約に関する重要な部分を説明するのが重要事項説明となります。

重要事項説明＝賃貸借契約書と考えている方もいらっしゃるかと思いますが、実は似ていて異なるものなのです。

なお、重要事項説明書と賃貸借契約書で万が一異なる記載があった場合は賃貸借契約書が優先されます。

以前、実際にあったことで、重要事項説明書の特約事項には特に記載がなかったのに、賃貸借契約書の特約事項には短期解約違約金に関する記載がされていることがありました。

事前に確認をしていたので大きなトラブルにはなりませんでしたが、上述のような場合も重要事項説明書には短期解約違約金に関する記載が無かったとしても、賃貸借契約書が優先されるわけですから、短期解約違約金は有効となるわけです。

重要事項説明って必要なの？

◆賃貸借契約書でも確認するべき部分はある

重要事項説明書に記載が無く、賃貸借契約書に記載がある事例として、その物件の禁止事項や通知事項、貸主からの契約解除に関する事項があります。

禁止事項は名前のとおり、物件で禁止されている事項が記載されていますし、通知事項には〇〇する場合は貸主に通知するといった内容について記載があります。

また、貸主からの契約解除については、滞納や禁止事項を遵守しなかった場合、破産や差し押さえなどがあった際に貸主から契約を解除ができるといった内容がまとめられています。

このような部分も借主にとっては非常に重要な事項となりますので、重要事項説明書にそのような記載が無い場合は契約書の方も見落とさないようにしましょう。

◆トラブルになりやすい事項

他にも確認すべき事項はあります。

例えば、賃貸物件を解約する際は1ヶ月前までや2ヶ月前までに事前に通知する必要がある場合がほとんどなのですが、解約予告の期間について重要事項説明書に記載がなかったら賃貸借契約書に記載が無いか確認するべき事項となります。解約予告期間を知らないと、いざ解約となった時にトラブルに繋がることがあります。

また、退去後の敷金の返還についても重要事項説明に記載が無いのであれば、賃貸借契約書を確認するようにしてください。万が一、敷金について償却なんて言う記載があったら、敷金は帰ってきません。

敷金についておさらい

◆特約事項

上述のとおり、以前に重要事項説明書の特約事項と賃貸借契約書の特約事項が異なることがありました。

特約事項については、例えば短期解約違約金の有無やフリーレントの有無など大切な事項について記載があることが多いです。

ですので、重要事項説明書の特約事項と賃貸借契約書の特約事項の記載内容については、上述のとおり、賃貸借契約書が優先となってしまいますので、双方に齟齬がないかは確認しておいた方が良いでしょう。

短期間での解約に注意！短期解約違約金とは？

◆まとめ

本日は賃貸借契約の確認事項についてお話してきました。

今後は電子契約の普及で、事前に契約書を確認できるような機会も増えてくるかと思います。

重要事項説明書の内容と異なる部分がないかなど事前に確認をしておくと良いかと思います。

賃貸不動産の電子契約は普及するのか？

アブレイズ・コーポレーション東京駅本店では、重要事項説明時にご契約書内容についてもできる限りご説明するように心がけております。退去時の清算などご不明点についても細かくご説明することが可能ですので、お気軽にご相談下さいませ。

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