2023/01/12

賃貸物件　抵当権がついている場合について

繁忙期に入り「賃貸借契約」をするお客様が増えてまいりました。
そんな中で、お客様からよく質問を受ける「抵当権」について説明したいと思います。

抵当権とは？

家を建てる際、もしくは家を購入する際に、金融機関（銀行）等からお金を借りることが一般的です。その際にお金を借りた人がお金を返せない場合の担保（保険）として、持っている不動産に抵当権をつけます。

抵当権とはお金が返せない時の担保（保険）として、不動産が預けられている状態の事を言います。お金が返せない場合は、競売にかけられます。賃貸の場合、一般的にオーナー様が金融機関からお金を借りて、担保として、その不動産に抵当権を設定しているケースがほとんどです。

抵当権がついているかどうかは、どこで確かめる？

抵当権の設定がされている場合は、通常、登記に記載されています。登記というのは、不動産の情報（所在地、面積、所有者等）を法務局に情報を登録します。そのことを登記すると言います。その登記情報の中に抵当権の存在の有無も登記されています。登記情報については、法務局で登記簿の全部事項証明書の写しを請求をすれば（有料）、誰でも見る事ができます。抵当権の登記は、借りている金融機関、金利、借りている金額等を確認することができます。

抵当権実行（競売にかけれた）された場合はどうなる？

お金を借りている人（オーナ様等）が返済（お金を返すこと）ができない場合、抵当権実行（競売にかけられる）されて、住んでる不動産が売りに出されてしまいます。では、借りてその不動産に住んでいる人はどうなるのでしょうか？その場合は２パターンあります。その２パターンについて説明したいと思います。

その①　追い出される？

言葉は悪いですが、追い出される可能性はあります。丁寧な言葉で言えば退去してくださいと言われます。借りている人と、競売で不動産を買った人とのどちらの力が強いかというと、競売で買った人になります。ですので、競売で買った人に「退去してください。」と言われれば、退去しなければならなくなります。ただいきなり出ていってくれと言われることはありません。最低でも６か月前までに退去予告を言うことが法律でも決められています。

その②　借り続けることができる

競売で買った人から、引き続き借りて欲しいと言われるケースも多くあります。特に分譲タイプや戸建てではない場合は、新に借りる人を探すよりも、今住んでいる人に借り続けてもらった方が良いと考えられる可能性は高いです。

ですが、ここで１つ注意があります。預け入れた敷金についてですが、基本的には敷金はオーナーに預けるお金になります。競売でオーナーが替わった場合、古いオーナーから新しいオーナーに敷金は移行しません。ですので、新しいオーナーから新に敷金を納めて欲しいと言われる可能性もでてきます。では、古いオーナーに納めた敷金はどうなるかと言うと、古いオーナーに返金依頼をするようになります。ただし競売にかけられている状況だと破産している可能性が高いので、場合によっては敷金が戻ってこない可能性もあります。

抵当権実行（競売にかけれた）される可能性はどれくらい？

抵当権実行（競売にかけられる）可能性は、低いです。何故かと言うと、通常、返済（お金を返す）ことができないほど資金繰りに困っている場合は、競売にかけられる前に売ってしまうことが多いです。そのことを任意売却と言うのですが、任意売却の場合は、現在住んでいる人の権利の方が強いので、オーナーが替わってもそのまま住み続けることはできます。

もちろん、可能性は０ではありませんが、可能性としては低いと考えていいと思います。ちなみに筆者（不動産業界歴10年以上）は競売にかけられた物件を見たことがないです。

抵当権がない物件はあるの？

競売にかけられるかもしれないから、「抵当権のない物件がいい」と考えられる方もいらっしゃるかもしませんが、実際のところは、抵当権がない物件を探す方が大変です。と言うのも、通常、家を買うとき、家を建てるとき、金融機関（銀行等）から一切お金を借りずに済むほうが少ないからです。金融機関（銀行等）からお金を借りた場合は、抵当権を設定するのが一般的だからです。逆に言うと、抵当権が設定されている物件の方が一般的になります。