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アブレイズコーポレーション

2022/06/23

更新をせずに解約をするときは



◆更新せず解約する際の注意点

賃貸物件を更新せずに解約する際は注意が必要です。

これは以前にも記事にしていますが、賃貸物件を解約するのには急に思い立ったら明日にでも解約ができるというわけではなく、解約予告期間が設定されていることがほとんどです。

賃貸借の解約予告期間は民法上は3か月前となっていますが、多くの賃貸物件ではそれより短い、1ヶ月や2ヶ月前までに解約予告するように定められていることがほとんどです。

この解約予告はちょうど契約満了のタイミングで更新をせずに解約をする場合も当てはまります。

万が一、解約予告が1ヶ月前だったとして、契約期間満了日の1ヶ月前を過ぎてしまってからの解約は更新料が発生してしまうこととなりますので、解約通知をする時期というのはとても重要となります。


賃貸物件を解約する際の注意点


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◆更新の方法は

実は更新には3種類のやり方があります。

ひとつは合意更新と言い、もう一つは自動更新、3つ目は法定更新といわれるやり方です。自動更新と法定更新は似ていて、ひとくくりで説明されることも多いのですが、法定更新は借地借家法第26条の規定に基づき更新されることを指し、自動更新は自動更新する旨の条項が契約書に記載されます。


・合意更新

合意更新とは名称のとおり、貸主と借主の双方が契約の内容を合意して更新することを言います。一般的な更新手続きと考えても良いでしょう。


・自動更新

自動更新とは一定期間の間に解約の申し入れがない場合は従前と同じ内容で更新するという決まりのある更新で、借主は上述の解約予告期間前、貸主は6ヶ月前(正当事由が必要)までに解約の申し入れがなければ更新されます。


・法定更新

法定更新とは、当事者間の合意ではなく、借地借家法第26条の規定に基づきされた場合のことを言います。貸主と借主が更新の合意ができなくても、従前と同じ契約内容で更新がなされるのは自動更新とは同じですが、法律によって更新というのが異なる点で、例えば、貸主と借主間の更新の交渉がまとまらず、契約期間満了を迎えてしまった場合も従前と同じ契約内容での更新となります。


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◆自動更新の際は注意

上述のように更新する際の手続きはいくつか方法があるのですが、ここで気をつけてもらいたいのが自動更新です。

合意更新であれば貸主と借主の合意が必要であるため、更新前に貸主側から通知が来るなど、何かしらのアクションがあるかと思いますが、自動更新の場合、更新せずに解約するときは、原則として借主から期限までに解約の通知をしなければならないということです。

自動更新の物件であっても更新料の支払い手続きや火災保険などの手続きがあることから、更新前に何かしらの通知があることが多いでしょうが、貸主側に契約条件の変更や解約の変更に関する意思がなければ、借主に対して通知がないことも想定されるわけです。


◆契約内容はこまめに確認しよう

もちろん、重要事項説明時に解約予告期間や更新の手続きについては詳細をご説明するように心がけていますが、契約期間満了が近づいてきた時に契約開始日や解約予告について詳しく覚えているとは限りません。

ですので、契約期間満了日の半年前ぐらいに一度ご自身のリマインダーやスケジュール管理アプリなどで契約の更新や解約予告期間について確認するように自身で仕向けるとベストです。半年前であれば、もし、その賃貸物件を解約するつもりであった場合もスケジュールの調整ができますので、これは自動更新のみならず、合意更新の場合もやっておいた方が良いでしょう、


◆まとめ

本日は契約を更新せずに解約する場合の注意点についてご説明をしました。

以前にあったトラブル事例なのですが、自動更新条項のある物件で、管理会社から更新に関する通知は来たのですが、書き方が「更新する場合は〇月〇日までに連絡して下さい」という感じに、更新する場合の連絡期限が定められていたのですが、その期限が既に解約予告期間を過ぎた日にちとなっていたため、解約する際には更新料がかかってしまうということがありました。

自動更新の物件であれば解約をする際は、借主から通知をしなければならないということをよく覚えておいた方が良いでしょう。

アブレイズ・コーポレーション東京駅本店では、重要事項の説明の際に解約予告や更新に関しても詳しく説明をするようにしていますので、ご不明点などありましたらお気軽にご相談下さいませ。


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