2023/07/30
紛争防止条例に基づく説明書とは？
こんにちは！
今回は、東京都で居住用の賃貸借契約の際にご説明が義務付けられている「紛争防止条例に基づく説明書」とはどのようなものなのかについてご説明します！
ぜひ最後までご覧ください♪
紛争防止条例に基づく説明書とは？
東京都では紛争防止条例というものが定められています。
紛争防止条例とは、住宅の賃貸借に係る紛争を防止するため、原状回復等に関する民法などの法律上の原則や判例により定着した考え方を宅地建物取引業者が説明することを義務付けたものです。
(参照：東京都住宅政策本部ホームページより)
つまり、賃貸借契約の退去時のトラブルが多いことから、これらの退去時のトラブル(紛争)を防ぐために東京都が独自で定めた条例ということです。
条例の対象
紛争防止条例の対象は以下の通りです。
- ・東京都内にある居住用の賃貸住宅（店舗・事務所等の事業用は対象外）
- ※都内の物件を扱う場合、都外の宅地建物取引業者にも説明を義務付けている
- ・平成１６年１０月１日以降の新規賃貸借契約（更新契約は対象外）
- ・宅地建物取引業者が媒介または代理を行う物件
賃貸借契約でも、事務所利用での契約の際は紛争防止条例は対象外のため、
「紛争防止条例に基づく説明書」の説明も義務付けられていません！
説明書の内容
説明に用いる書面を「紛争防止条例に基づく説明書」と言います。
「紛争防止条例に基づく説明書」の内容は以下の通りです。
①退去時における住宅の損耗等の復旧について（原状回復の基本的な考え方）
②住宅の使用及び収益に必要な修繕について（入居中の修繕の基本的な考え方）
③実際の契約における賃借人の負担内容について（特約の有無や内容など）
- ④入居中の設備等の修繕及び維持管理等に関する連絡先
具体的にどのような内容が書いているのでしょうか？
実際に具体的な内容についてご説明します！
説明書の具体的な内容について
ここからは「紛争防止条例に基づく説明書」の内容を具体的に見ていきましょう！
①退去時における住宅等の復旧について(原状回復の基本的な考え方)
つまり、退去時におけるハウスクリーニング費用などについてのご説明です。
ここでは退去時のクリーニング費などの、東京都が定めている一般原則が記載されています。
実際に説明書に記載されている文言は以下の通りです。
１費用負担の一般原則について
(1)経年変化及び通常の使用による住宅の損耗等の復旧については、賃貸人の費用負担で行い、賃借人はその費用を負担しないとされています。
⇒例えば、壁に張ったポスターの跡やテレビ・冷蔵庫などの背面の電気ヤケなどは、通常の使用によってできた傷なので、貸主の費用負担で復旧を行います。
(2) 賃借人の故意・過失や通常の使用方法に反する使用など賃借人の責めに帰すべき事由による住宅の損耗等があれば、賃借人は、その復旧費用を負担するとされています。
⇒例えば、エアコンからの水漏れを放棄したままにしたことによっての床の腐食などは、水漏れを直さなかった借主に責任があるとみなされ、借主の費用負担にて復旧を行います。
２ 例外としての特約について
賃貸人と賃借人は、両者の合意により、退去時における住宅の損耗等の復旧について、一般原則とは異なる特約を定めることができるとされています。ただし、特約はすべて認められる訳ではなく、内容によっては無効とされることがあります。
⇒つまり、一般原則とは異なる、その契約独自のルールを定めることも可能ということです。
②住宅の使用及び収益に必要な修繕について
ここでは、入居期間中の設備の修繕費用を貸主・借主どちらが負担するのかなどについて記載があります。
こちらも、東京都が定めている一般原則が記載されています。
実際に説明書に記載されている文言は以下の通りです。
１ 費用負担の一般原則について
(1)住宅の使用及び収益に必要な修繕については、賃貸人の費用負担で行うとされています。
⇒貸主の所有物であるエアコンの修繕費用などは貸主の費用負担で修繕を行います。
(2)入居期間中、賃借人の故意・過失や通常の使用方法に反する使用など賃借人の責めに帰すべき事由により、修繕の必要が生じた場合は、賃借人がその費用を負担するとされています。
⇒借主が故意過失で壊した設備などは、借主の費用負担で修繕を行います。
２ 例外としての特約について
一般原則にかかわらず、賃貸人と賃借人の合意により、入居期間中の小規模な修繕については、賃貸人の修繕義務を免除するとともに、賃借人が自らの費用負担で行うことができる旨の特約を定めることができるとされています。
⇒つまり、小規模な修繕について、一般原則とは異なるその契約独自のルールを定めることも可能ということです。
③実際の契約における賃借人の負担内容について
前述の①・②のそれぞれの特約事項の有無とその内容について記載されています。
多くの契約では、特約事項が定められており、①の特約事項で多いのが、
ハウスクリーニング費用・エアコン費用の具体的な金額の記載です。
そして、②の特約事項で多いのが、小規模な修繕の具体的な内容についてです。
④入居中の設備等の修繕及び意義管理に関する連絡先
ここでは、管理会社の情報が記載されています。
共用部・専有部それぞれの管理をしている管理会社の名称・住所・電話番号が記載されています。
物件によって共用部・専有部の管理会社が同じこともあれば、異なることもあります。
共用部と専有部によって、管理会社が異なる場合は、電話番号を間違えないように注意しましょう！
また、あらかじめ電話番号を携帯に登録しておくことで、
トラブルがあった際にすぐに連絡を取れるようにしておくことをおススメします！
まとめ
いかがでしたか？
今回は、紛争防止条例に基づく説明書のご説明でした！
東京都で居住用の賃貸借契約の際にはご説明がございます！
ご説明の際は、分かりやすいように丁寧なご説明を心がけておりますが、
もし分からない点がでてきたら、その都度説明者に質問すると良いでしょう
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この記事を書いたライター
アブレイズ編集部
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